Коммерческая ипотека - закон вступил в силу

Коммерческая ипотека - закон вступил в силу.

Совсем недавно коммерческая ипотека стала доступна не только крупному бизнесу, но и среднему и малому. Президент РФ Дмитрий Медведев одобрил принятый ранее Госдумой закон об ипотеке коммерческой недвижимости. Ранее в России была распространена только ипотека жилой недвижимости.

Хотя во всем цивилизованном мире этот вид кредита широко распространен. Так как за счет собственных средств и ипотечных кредитов предприятие может приобрести объекты недвижимости, привлекательные с точки зрения их коммерческого использования. Коммерческая ипотека уже несколько лет пытается развиваться в нашей стране, но несовершенство законов не давало возможности стать данному виду ипотечного кредитования широкомасштабным.

После приобретения какого-либо объекта рассматриваются два варианта его использования: сдача в аренду помещений (полностью или по частям) или покупка объекта недвижимости для перепродажи.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации:сдача в аренду офиса, аренда магазина, аренда склада или предприятия сферы услуг, коммерческая недвижимость приносит хорошие доходы. Доходность от сдачи в аренду вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и вполне позволяет использовать ипотечный кредит.

Коммерческая ипотека для банков.

Законодателями внесены новые дополнения в статью 69 закона об ипотеке, согласно которой "здание или сооружение с земельными участками, на которых они расположены, нежилое помещение, приобретенное полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое здание".

При этом добавляется: "Залогодержателями по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение нежилого здания, сооружения с земельным участком, на котором они находятся, или нежилого помещения". То есть коммерческая недвижимость, приобретенная за счет кредитных средств, будет считаться находящейся в залоге у кредитора.

С принятием данного законопроекта коммерческая ипотека для банков станет менее рискованной, ранее банк-кредитор в случае банкротства заемщика становился в третью очередь. С принятием закона у банков появится новый инструмент рефинансирования - секьюритизация коммерческой ипотеки. Ипотека нежилых помещений станет проще, снизятся риски кредитных организаций.

Коммерческая ипотека требует тех же процедур, что и жилая, а именно, оценка приобретаемой недвижимости, проверка самого заемщика и внесение первоначального взноса. Но были и существенные отличия - законодательство не разрешало компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо было сначала приобрести, и только потом его можно было закладывать, чтобы получить деньги.

Жилая ипотека имеет некоторые отличия от ипотеки коммерческой, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие годовые процентные ставки - от 12 до 18% в валюте, а в рублевом эквиваленте процентные ставки еще выше. Сроки погашения кредита тоже не внушают радужных перспектив - максимум 10-12 лет, а чаще вам дадут кредит только на 5 лет. К тому же заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости покупаемой недвижимости. Ныне существующие условия кредитования оставляют желать лучшего. При разумной кредитной ставке коммерческая ипотека станет, доступна не только крупным предприятиям и организациям, но и практически любому бизнесу, ведь у большинства предприятий доходность собственного капитала выше, чем кредитная ставка. Привлекая кредит на покупку коммерческой недвижимости, компания не отвлекает средства от основного бизнеса и при этом имеет больший доход.

Коммерческая ипотека пользуется довольно высоким спросом. Практически любая организация при разумной кредитной ставке могла бы приобрести недвижимость в кредит. Особенно это интересно для предприятий и организаций, которые специализируются на сдаче в аренду как собственных, так и арендованных площадей (доверительное управление, аренда с последующей сдачей в субаренду). Новые перспективы позволят им расширить свой бизнес.