Покупка жилья. Условия договора.
Покупка жилья: существенные условия договора Существует множество способов приобретения жилья. Наиболее распространенным среди них является заключение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим то, без чего этот договор не может считаться заключенным, а именно: его существенные условия. Также поговорим о государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Договор купли-продажи жилого помещения заключают в письменной форме. Кроме того, он подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: предмет, цена жилья, перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения (если таковые имеются).
Предмет договора.
Предмет договора - это данные, позволяющие определенно установить продаваемое жилое помещение. Сюда можно отнести сведения, четко обозначающие расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости. При описании предмета договора следует указать адрес жилого помещения, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.
Данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, содержатся в специальных документах. Это могут быть, например, паспорта жилых помещений или справки, выданные БТИ (план жилого помещения, экспликация).
Цена жилого помещения.
Цену жилого помещения стороны могут определить в договоре различными способами. Если она установлена за единицу площади, общую цену такого жилья определяют исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения. Можно указать цену в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте.
Цена жилья, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним соответствующей части земли. Это правило действует, если законом или сторонами договора не предусмотрено иное. Если в договоре купли-продажи жилого помещения не указать цену недвижимости, он считается незаключенным.
Право пользования жильем.
Некоторые категории граждан в соответствии с законом сохраняют право пользования жильем и после приобретения его покупателем. Перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения.
В перечень могут быть включены, например:
" наниматель по договору социального найма жилого помещения и члены его семьи;
" наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
" поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилого помещения;
" получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если договором предусмотрено его проживание в жилом помещении;
" ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.
Данный перечень не является исчерпывающим. Также в договоре необходимо указать права этих лиц на пользование продаваемым жильем.
Госрегистрация договора и перехода права собственности
Договор купли-продажи жилья подлежит государственной регистрации. Так сказано в п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса.
Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилье у покупателя возникает именно с момента такой регистрации.
Обратите внимание: регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности - это не одно и то же. Требование о государственной регистрации договора - это требование к его форме. Именно с момента такой регистрации договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным. Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.
Если переход права собственности не зарегистрирован, это не значит, что договор является недействительным. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на жилье, суды исходят из того, что до регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением. Право собственности на это имущество до момента регистрации его перехода сохраняет продавец. При этом надо иметь в виду следующее.
После передачи жилого помещения покупателю, но до регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться. Жилье служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем. Если продавец заключил новый договор о продаже ранее переданного покупателю имущества, то он несет ответственность за его неисполнение (постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8).
Порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 года № 233. Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы.
Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.