КВАРТИРА В ЗАЛОГЕ.
Причины : банкротство , ипотека и др.
Продажа ипотечной квартиры:
- приобреталась с инвестиционными целями ;
- финансовый кризис ;
- заемщик переезжает в др. город , страну или район.
Ипотечный заемщик должен получить у банка - кредитора разрешение на совершение этой сделки. Просьбу следует изложить в письменном заявлении. Обычно банк не отказывает , но может потребовать заплатить за разрешение на продажу . Решение банка будет зависеть от состояния дел по выплате кредита ( кредит выплачивается своевременно или с проблемами) . Надо иметь ввиду штрафные санкции в случае досрочного погашении кредита.
Можно переоформить ипотечную квартиру на другого заемщика. Для этого продавцу надо найти покупателя , располагающего свободной суммой денег для первоначального взноса.
А затем обратиться в банк - кредитор с письменной просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. В письме следует указать , что приобретает ее потенциальный заемщик , причем этот пункт необходимо подчеркнуть , чтобы сотрудники банка сразу обратили на него внимание.
Банк принимает решение и письменно уведомляет заемщика о своем согласии на продажу на определенных условиях в течение трех дней после подачи заявления.
Собственно сделка.
Приобретение заложенной недвижимости - это определенный риск для покупателя , ведь он должен погасить кредит заемщика. Возможна ситуация , когда он уже расплатился за заемщика по кредиту , а квартира не перешла в его собственность.
Механизм сделки.
Покупатель передает продавцу сумму , равную размеру долга заемщика. Денежные расчеты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли - продажи либо соглашением о внесении задатка или аванса. Гарантией для покупки служат как документы , так и тот факт , что все расчеты происходят в помещении банка.
За счет полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке. Кредит погашен ,
Следовательно , остается снять с квартиры обременение. Для этого заемщик (теперь уже бывший), обращается в Регистрационную службу со свидетельством о собственности , которое было обременено ипотекой. Понадобиться некоторое время для получения нового свидетельства , указывающего на то . что квартира "чистая" , т.е. не обременена залогом. Договор купли-продажи подписывают на основании новых документов и оформляют на нового владельца в обычном порядке.
Риски по данной сделке.
- сделка растянута по времени , поскольку документы приходиться регистрировать дважды ;
- способ расчетов , при котором покупатель передает продавцу в качестве предоплаты довольно крупную денежную сумму наличными ( зачастую превышающую привычный размер задатков на вторичном рынке жилья ). Это риск ! В случае отказа продавца от сделки покупатель имеет право в судебном порядке потребовать продажи квартиры на условиях , определенных в предварительном договоре.
- цены на рынке могут упасть , вследствие чего обязательства превысят стоимость объекта.
- поскольку в сделке обязательно участвует банк и , как правило агентство недвижимости
Риск для покупателя минимален.
Рассчитывать на существенное снижение цены не следует , но вполне возможно.
Особенности сделки.
Особенность сделки по продаже залогового жилья заключается в том , что в ней кроме продавца и покупателя участвует банк-кредитор , который занимается ее организацией и проведением , точнее , согласованием условий , при которых она состоится. Одно из обязательных условий - заключение сделки только в этом банке. Иногда выдвигается ряд дополнительных требований . например чтобы договор заверял только "дружественный"
Банку нотариус.