Обзор рынка офисной недвижимости г. Сочи
Анализ предложения.
Объем рынка.
Город Сочи является самым известным российским курортным городом. Популярность, возросшая в последние несколько лет за счет объявления города столицей зимних олимпийских игр 2014 года, определяет свои условия на рынке коммерческой недвижимости г. Сочи: появилось множество инвесторов, которые готовы были вложить свои денежные средства в развитие города.
Сегмент офисной недвижимости до недавнего времени был практически неразвит. Компании и организации, работающие в городе пользовались существующими некачественными офисными помещениями (офисы класса "C" и ниже). Такие офисы представляют собой реконструированные помещения в административных зданиях и встроено-пристроенные помещения в жилых домах.
Ситуация на рынке офисной недвижимости в городе изменилась с появлением предложения качественных офисных объектов: в 2003 году был введен первый офисный объект класса "В" - БЦ "Панорама", площадь которого составляет 1 800 кв. м (здесь и далее в отчете будет приводиться арендопригодная площадь объекта - GLA).
Далее на рынке следовал трехлетний перерыв, новые качественные объекты появились лишь в 2006 г. (БЦ "Сокол" - 1 100 кв. м, БЦ "Олимпийский" - 7 000 кв. м) и затем в 2008 г. (БЦ "Gorky-центр" - 2 900 кв. м и БЦ на ул. Кубанская - 6 200 кв. м).
Первые офисные площади класса "А" в городе появились с вводом в 2008 году двух комплексов: ТОЦ "5 колец", офисная площадь которого составляет 2 226 кв. м и ТОЦ "Александрия", офисная площадь комплекса составляет 2 100 кв. м.
В марте 2009 года, по оценкам консультантов MACON Realty Group, общий объем рынка качественных площадей г. Сочи составил 23 326 кв. м. В общем объеме предложения доля офисов класса "А" - 8% (4 326 кв. м), доля класса "В" - 34% (19 000 кв. м). Некачественные офисные помещения класса "С" составляют 32 000 кв. м (58% от всего объема рынка).
Прогноз объема предложения
В связи со сложившейся экономической ситуацией некоторые инвесторы пересматривают свои планы относительно строительства наиболее крупномасштабных проектов в г. Сочи: например, пересмотрены планы реализации МФК "Сочи-Плаза". Инвестором было принято решение об отказе от строительства МФК, вместо полного сноса будет произведена реконструкция гостиницы "Москва". Вероятность реализации проектов 2 очередь ТОЦ "Александрия", МФК "Покров-Плаза", ТОЦ "Покровский" зависит от возможности получения дополнительного финансирования. "Заморожена" реализация заявленных проектов: МФК на месте СЗЖБИ, МФК на ул.Воровского, БЦ "Олимпийский" малое здание и МФК компании Ру Девелопмент.
По оценкам консультантов MACON Realty Group общий объем площадей замороженных объектов составляет 174 760 кв. м.
В городе ведется строительство 2 объектов класса "А", общая площадь которых составляет 46 000 кв. м и 2 объектов класса "В" общей площадью 9 933 кв. м.
По нашим оценкам, все строящиеся офисные объекты класса "А" будут сданы к 2012 г.: БЦ "Спутник" (объем офисных площадей комплекса составит 20 000 кв. м) и МФК "Сочи-Сити" (26 000 кв. м).
По реалистичному прогнозу консультантов MACON Realty Group, с учетом пересмотренных девелоперами сроков, все строящиеся офисные объекты класса "В" будут введены в ближайшей перспективе: 2009 - 2010 гг. В 3 квартале 2009 года планируется завершение реконструкции гостиницы "Монотель", в результате которой на рынке появится новый офисный объект "Многофункциональный административный комплекс" класса "В" площадью 5 100 кв. м. В 2010 году планируется сдача ТОЦ "Океан" с офисной площадью 4 833 кв. м.
К 2012 году завершится строительство всех реализуемых в период с 2009 по 2012 гг. офисных проектов. На ряду с существующими качественными объектами на рынке появятся новые бизнес-центры. Доля офисных объектов класса "А" значительно увеличится и составит 45%. По сравнению с текущим предложением на рынке офисной недвижимости, в 2012 году объем площадей класса "А" увеличится в 12 раз.
Таким образом, в 2012 году общий объем рынка качественной офисной недвижимости класса "А" и "В" составит 79 259 кв. м.
По сравнению с объемом рынка качественной офисной недвижимости г. Сочи в марте 2009 года, в 2012 году общий объем площадей класса "А" и "В" увеличится в 3 раза.
Ценовой анализ
Текущий уровень арендных ставок
В марте 2009 года средневзвешенная арендная ставка существующих офисных объектов класса "А" составила 2 650 руб. за 1 кв. м. Средневзвешенная арендная ставка в классе "В" составила 1 505 руб. за 1 кв. м. В строящихся качественных объектах класса "А" и "В" на данный момент арендные ставки не установлены.
Необходимо отметить тот факт, что на текущий момент разница между официально заявляемой арендной ставкой в классе "В" и реальной арендной ставкой, по которой возможно произвести сделку по аренде площадей варьируется от 5% до 35%. В среднем на рынке качественных площадей собственники готовы сделать потенциальным арендаторам скидку 15% при заключении договора аренды.
Динамика арендных ставок, 2007-2009 гг.
Анализ динамики арендных ставок существующих качественных офисных объектов показал, что за исследуемый период в сентябре 2008 г. была зафиксирована наиболее высокая средневзвешенная ставка в классе "В" - 2 150 руб. за 1 кв. м. В связи с подготовкой к олимпиаде 2014 г. в городе наблюдался достаточно высокий уровень деловой активности. Все больше компаний проявляли свой интерес к офисным объектам города, особенно существующим.
Параллельно с растущим спросом происходило и повышение арендных ставок в существующих объектах. Снижение арендных ставок к январю 2009 года явилось результатом последствий экономического кризи-са. Платежеспособность арендаторов как существующих, так и потенциальных снизилась. Для того чтобы удержать имеющихся арендаторов или привлечь новых, собственники пошли на снижение цены аренды.
В классе "А" за период сентябрь 2008 г. - март 2009 г. прослеживаются незначительные колебания арендной ставки, что объясняется ее привязанностью к курсу доллара. В сентябре 2008 года средневзвешенная арендная ставка данного класса составляла 2 863 руб., к марту 2009 года цена аренды снизилась на 7%.
Средневзвешенная ставка класса "В" за анализируемый период снизилась на 30%. По сравнению с январем 2009 года снижение арендной ставки произошло на 13%.
Анализ соотношения арендных ставок класса "А" и "В" показывает, что разница в ценах между классами в сентябре 2008 года и январе 2009 г. составляла 25%. В марте 2009 года разница в ставках значительно увеличилась и составила 43%. Увеличение разрыва между арендными ставками произошло за счет значительного снижения ставок в классе "В", в то время как ставка в "А" классе практически не изменилась.
Сдерживание уровня арендных ставок собственниками офисных объектов класса "А" обусловлено наличием стабильных арендаторов в данных комплексах. Например, 40% офисных площадей ТОЦ "Александрия" арендуют представительство РЖД и подразделение олимпийского оргкомитета. Такие арендаторы занимают офисы комплекса из-за качества его помещений и удачного местоположения. Офисные площади они арендуют на долгосрочную перспективу, что делает их своеобразными "якорями" деловой части комплекса. Подобные "якорные" арендаторы формируют высококлассный имидж бизнес-центра, тем самым поддерживая отказ собственников от снижения арендных ставок. Что могло бы способствовать привлечению менее крупных и менее значимых арендаторов.
Анализ спроса
Анализ текущего уровня вакантных площадей
Текущий уровень спроса в сегменте качественной офисной недвижимости г. Сочи отражает показатель доли вакантных площадей. В марте 2009 года средний уровень вакантных площадей существующих качественных объектов класса "А" и "В" составляет 30%.
В объектах класса "В" наиболее высокий уровень вакантных площадей наблюдается в БЦ "Gorky-центр" - 60%, это связано с тем, что площади объекта были предложены к аренде только с марта 2009 г. В таких объектах как БЦ "Сокол", БЦ "Олимпийский", БЦ "Панорама" уровень вакантных площадей в среднем составляет 20%.
Среди строящихся объектов в аренду предлагаются только площади бизнес-центра реконструируемой гостиницы "Монотель" класса "В".
Текущий уровень вакантных площадей данного объекта составляет 40%.
На данный момент в г. Сочи существует спрос на небольшие офисные площади - 28-35 кв. м. В тоже время большинство качественных объектов предполагает аренду площадей от 40 кв. м и выше, в среднем 50-80 кв. м. При текущих ценовых условиях аренды такой спрос удовлетворяется существующими малыми офисными площадями как качественных офисных объектов класса "А" и "В", так и некачественных. Оставшиеся большие площади пустуют.
Динамика уровня вакантных площадей
В сентябре 2008 г. средний уровень вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса "В" составлял 3%, в строящихся объектах этот показатель был на уровне 18%. В существующих бизнес-центрах класса "А" уровень вакантных площадей составлял 27%. Так как строящиеся объекты класса "А" в то время находились на стадии подготовки строительной площадки, офисные площади комплексов еще не сдавались в аренду. Уровень свободных площадей данных объектов не оценивался.
К марту 2009 года уровень вакантных площадей в существующих бизнес-центрах класса "В" увеличился в 6,6 раз. В бизнес-центрах класса "А" за прошедшие 6 месяцев произошло незначительное увеличение уровня вакантных площадей на 3%.
Увеличение доли свободных площадей в существующих объектах класса "В" обусловлено:
· вводом новых объектов класса "В";
· снижением спроса со стороны потенциальных арендаторов после наступления экономического кризиса.
Неизменный уровень вакантных площадей офисных объектов класса "А" объясняется тем, что арендаторы, которые были заинтересованы в таких комплексах при текущем уровне цены аренды, уже заняли свои площади. Нового активного спроса на площади высококлассных объектов пока не наблюдается.
Тенденции и перспективы
Наблюдаемый спад на рынке офисной недвижимости г. Сочи, обусловленный общим снижением инвестиционной активности, в целом характерен для рынков коммерческой недвижимости других городов в текущей экономической обстановке.
Общее снижение темпов строительства привело к корректировке сроков строительства большинства строящихся объектов. В результате чего сроки непосредственного ввода объектов переносят на более поздние.
Что касается планируемых объектов, то в данном случае наблюдаются следующие тенденции:
· поиск дополнительного финансирования для реализации ряда проектов, что обусловлено невозможностью получения кредитных средств;
· "замораживание" строительства или отказ девелоперов от реализации проектов.
Прогнозируемый объем предложения класса "А" и "В" на рынке офисной недвижимости г. Сочи в 2012 г. составит 79 259 кв. м. По сравнению с объемом рынка в марте 2009 года, к 2012 году произойдет увеличение качественных площадей в 3 раза. Доля офисных площадей класса "А" будет наибольшей - 45% в общей структуре предложения. Доля офисных площадей класса "В" составит 26% (при условии, что объем предложения класса "С" не изменится).
Высокий текущий уровень вакантных площадей в существующих качественных объектах свидетельствует о превышении существующего предложения над уровнем спроса. Средний уровень вакантных площадей класса "А" и "В" - 30%. В существующих объектах класса "В" с сентября 2008 г. к марту 2009 г. значительно увеличился уровень вакантных площадей - в 6,6 раз (с 3% до 20%).
С увеличением доли вакантных площадей в классе "В" произошло и снижение арендных ставок. За период сентябрь 2008 г. - март 2009 г. арендные ставки класса "В" снизились с 2 150 руб. за 1 кв. м до 1 505 руб. Падение арендной ставки явилось процессом естественного регулирования самого рынка в ответ на резкое снижение спроса со стороны арендаторов.
Арендная ставка в объектах класса "А" с сентября 2008 года практически не изменилась, как и уровень вакантных площадей.
В ближайшей перспективе (1-1,5 года) консультанты компании MACON Realty Group рассматривают 2 вероятных сценария развития рынка качественной офисной недвижимости г. Сочи.
1 сценарий
Допущение: в ближайшей перспективе в экономической ситуации не произойдет каких-либо заметных изменений в сторону ухудшения или улучшения. Следовательно, уровень спроса на офисные помещения останется неизменным, а доля вакантных площадей в существующих объектах класса "А" и "В" - на уровне 30%. Активного развития на рынке офисной недвижимости города Сочи наблюдаться не будет. Предполагается, что в 2009 г. после завершения реконструкции будет введен 1 объект класса "В" (БЦ на месте гостиницы "Монотель" - 5 100 кв. м). Строительство остальных строящихся объектов будет "заморожено" или приостановлено на неопределенный срок.
Так как доля свободных площадей новых бизнес-центров класса "В" является более значительной (40-60%), собственники объектов будут снижать цену аренды. После этого на рынке произойдет изменение средневзвешенной арендной ставки в классе "В".
Арендные ставки в классе "А" по отношению к марту 2009 г. не снизятся и будут оставаться на прежнем уровне.
Имидж объектов, связанный с наличием статусных арендаторов позволяет в будущем рассчитывать на привлечение других "солидных" арендаторов. Снижение арендных ставок и привлечение "мелких" арендаторов может отрицательно сказаться на имидже данных объектов. При этом наличие "якорей", занимающих большие площади при текущих арендных ставках позволяет оставаться бизнес-центрам экономически эффективными, даже при уровне вакантных площадей в 30%. Другими словами, наличие нескольких стабильных арендаторов и высокие ставки аренды позволят собственникам продолжать поиск потенциальных арендаторов, готовых оплачивать установленную арендную ставку.
Большая часть существующих объектов класса "B" имеет долю свободных площадей около 20%. При текущих высоких ставках аренды собственникам данных объектов предпочтительней держать ставки на данном уровне при существующей доле вакантной площади.
Объекты, недавно вышедшие на рынок, а также новые объекты ("Монотель") испытывают серьезные проблемы с заполняемостью, уровень которой не способен обеспечить рентабельность функционирования объекта. Для увеличения заполняемости новые объекты будут вынуждены снизить арендные ставки, в среднем на 20%.
Таким образом, в г. Сочи после снижения средневзвешенная арендная ставка на рынке в классе "В" составит 1 417 руб. за 1 кв. м. и по сравнению с текущей средневзвешенной ценой аренды, уменьшится на 6%.
2 сценарий
Допущение: в ближайшей перспективе в экономической ситуации не произойдет каких-либо заметных изменений в сторону ухудшения или улучшения. Следовательно, уровень спроса на офисные помещения останется неизменным. Объем предложения качественной офисной недвижимости г. Сочи увеличится до 33 259 кв. м за счет ввода двух новых объектов класса "В": в 3 квартале 2009 года завершится реконструкция БЦ на месте гостиницы "Монотель" (5 100 кв. м), в 3 квартале 2010 г. будет сдан ТОЦ "Океан" (4 833 кв. м).
С появлением новых объектов на рынке будет возрастать уровень вакантных площадей: во 2 полугодии 2009 г. с 30% до 32%, во 2 полугодии 2010 г. - до 37%.
Для обеспечения приемлемой заполняемости новых объектов собственники будут вынуждены значительно снизить арендные ставки в среднем на 30-40%. Средневзвешенная цена аренды новых офисных объектов класса "В" составит 930 - 1 205 руб. соответственно.
При этом, после падения цены аренды на 30-40% в новых объектах, разница между средней арендной ставкой новых и существующих офисов составит 19% - 37%. Для того чтобы удержать имеющихся арендаторов и не допустить их оттока собственники существующих офисных объектов также пойдут на снижение ставок аренды. Стараясь сохранить уровень своей арендной ставки на 10-15% выше цены аренды в новых объектах, собственники существующих офисов будут снижать арендную ставку на 9-27% соответственно. Средневзвешенная арендная ставка в существующих офисных объектах класса "В" составит 1 085 - 1 353 руб., а в целом по рынку - 1 047 - 1 316 руб. за 1 кв. м.
Снижение арендных ставок в классе "В" приведет к тому, что разница в соотношении цены аренды между классами "А" и "В" увеличится до 50-60%. Тогда как нормальное рыночное соотношение между классами качественных офисных объектов составляет не более 30%.
Значительный разрыв между арендными ставками по классам может привести к переезду арендаторов офисных помещений класса "А" в класс "B". Для предотвращения данной тенденции собственники объектов класса "А" будут вынуждены пойти на снижение ставок аренды. Для того чтобы установилось нормальное рыночное соотношение, собственники высококлассных офисов должны будут снизить арендную ставку на 30-40%. Таким образом, средневзвешенная арендная ставка в "А" классе составит 1 578 - 1 841 руб. за 1 кв. м.