ДОГОВОР НАЙМА и АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ .
Если квартиру снимет частное лицо - это найм, если юридическое - тогда это аренда. Договор найма срочный, т.е. заключается на определенный срок и возмездный, т.к. Есть факт оплаты. Договор найма заключается обязательно в письменной форме.
Договор должен содержать:
- В предмете договора зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры: адрес , площадь , этаж , кол-во комнат , наличие санузлов, балконов. Указать правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи или другое.
- Паспортные данные наймодателя и нанимателя. С обязательным указанием адреса постоянной регистрации. Если у недвижимости несколько совладельцев, то в договоре должны стоять подписи всех совладельцев, иначе договор будет считаться недействительным.
- Указать срок, на который сдается жилая площадь. Договор может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (до 5 лет). Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на 5 лет. По действующему законодательству гражданин обязан быть зарегистрирован по месту его фактического проживания, т.е. в снимаемой им квартире. Сам по себе факт регистрации (со штампом в паспорте), не дает права на жилую площадь, но после окончания срока договора вашего нанимателя придется выписывать через суд, если он сам не выпишется. Лучше делать временную регистрацию на 3 месяца (без отметки в паспорте).
- Размер согласованной сторонами платы и порядок ее внесения. Время, в течение которого, наймодатель не имеет права ее менять, указать все залоги и предоплаты. Договор оформленный по всем правилам обязывает хозяина платить подоходный налог в сумме 13%. Сумму налога можно предусмотреть в арендной плате. Необходимо указать в какой форме осуществляются все платежи (наличными или по перечислению) и в какие сроки (в какой день месяца). Особым пунктом выделить оплату за телефон, оплата междугородных разговоров. Время посещений хозяином квартиры .
- Указать ответственность каждой из сторон по поводу оплаты найма, оплаты коммунальных платежей, ремонта квартиры, ремонта сантехники и бытового оборудования. Остальные обязанности можно предусмотреть исходя из правил - "нельзя" :
- использовать квартиру для пересдачи в субаренду;
- использовать в качестве офиса;
- заводить домашних животных без письменного разрешения хозяина (если их несколько, то все должны дать свое согласие), при этом наниматель несет полную ответственность за ущерб, нанесенный животными квартире;
- проводить серьезные ремонтные работы, перепланировки (только с письменного согласия хозяина);
- принимать гостей с проживанием в квартире;
- оставлять гостей ответственными за квартиру без письменного согласия хозяина, и т.д. и т.п.
Обязательно должен быть пункт о материальной ответственности за порчу квартиры,мебели , оборудования, а также прилегающих помещений, нанесенную по вине или невнимательности нанимателя, его гостей или членов его семьи.
- Состав семьи нанимателя и порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Эти имена и фамилии должны быть сразу указаны в договоре. Не соблюдение этих правил дает право наймодателю на расторжение договора.
- Обязательно должен присутствовать пункт расторжения договора и порядок выселения нанимателя.
Включить в договоре пункт об обязанности нанимателя освободить квартиру после окончания срока заключения договора.
Наймодатель может расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения в судебном порядке:
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем;
- использования жилого помещения не по назначению;
- систематического нарушения нанимателем или членами его семьи прав и соседей, и т.д.
Вещи, оставляемые наймодателем, стоит перечислить в договоре или приложении к нему (при этом нелишне сделать отметки об их качестве и состоянии, чтобы впоследствии не возникло претензий по этому поводу).