Как купить правильный участок?
- Все знают, что участок из земель сельхозназначения можно купить дешевле, чем дачный или садовый, но вот можно ли на нем строить? Как перевести такую землю в другую категорию, каков алгоритм действий?
Предположим, я, собственник участка со статусом земли сельхозназначения, выстрою дом самовольно. Каковы последствия застройки "не по правилам"?
- Обычно строительство жилых домов осуществляется на участках из категории земли населенных пунктов. Что касается земель с другим назначением, то их перевод происходит путем включения участков в границы населенных пунктов (ст. 4.1. ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", а также ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"). Прежде всего заинтересованное лицо направляет в администрацию поселения, на территории которого расположен земельный участок, заявление и комплект необходимых документов (их перечень регламентирован, но на практике он часто дополняется требованиями регионального законодательства).
После этого орган местного самоуправления поселения готовит заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта. Здесь следует отметить, что заключение может быть как положительным, так и отрицательным, но в любом случае процедура изменения категории участка на этом не заканчивается, документы направляют далее в орган исполнительной власти субъекта РФ, который уполномочен принимать окончательное решение. Для этого существуют специальные комиссии и советы. В Московской области дополнительно запрашивается мнение органа местного самоуправления муниципального района.
После получения всех заключений, дополнительных документов и согласований орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение о включении земельного участка в границы населенного пункта или об отказе в удовлетворении просьбы заявителя.
Теперь о второй части вашего вопроса. Совершенно очевидно, что при возведении жилого дома на сельскохозяйственной земле вы нарушаете практически все требования ст. 222 Гражданского кодекса РФ: строите на участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений. Безусловно, постройка в таком случае является самовольной. Основная причина, по которой возникает подобная ситуация, - законодательно закрепленный принцип целевого использования земель сельхозназначения, то есть ни один документ, связанный со строительством жилья на участке такой категории, не будет соответствовать требованиям действующего законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а строение подлежит сносу (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Причем проблема не решается даже через суд, ведь для признания права на строение категория участка (или вид его разрешенного использования) должна соответствовать назначению постройки.
Законодательство предусматривает достаточно суровые санкции как за неиспользование, так и за использование не по назначению участков из сельхозземель. Например, за загрязнение почвы и иные нарушения, с которыми неизбежно сопряжено производство строительных работ, предусмотрена административная и уголовная ответственность (штрафные санкции).
- На каком основании мне могут отказать в изменении категории участка? Какими законами руководствуются органы власти, разрешая или запрещая перевод земель?
- Общие основания для перевода участков, а также случаи отказа в принятии соответствующих решений закреплены ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". На этапе рассмотрения ходатайства о переводе заявителю могут отказать в связи с некомплектностью документов или наличием в них каких-либо недостатков.
Вам могут не разрешить изменить категорию земли, если перевод противоречит требованиям действующего законодательства. Кроме того, отказ возможен на основании несоответствия испрашиваемого целевого назначения участка утвержденным землеустроительным и градостроительным документам. Поэтому, прежде чем подавать ходатайство о переводе, необходимо уточнить вопрос о сроках принятия и разработки такой документации в органах местного самоуправления. Процесс перевода земли является крайне длительным, не исключено, что к его завершению будут утверждены документы территориального планирования, и участок окажется в другой административной зоне.
К сожалению, законодательство предусматривает и отказ в переводе участка по мотивированному решению высшего исполнительного органа государственной власти (его руководителя). При этом не указаны все допустимые основания для подобного отказа, в связи с чем на местах не исключены случаи самоуправства.
- Какие участки "бесперспективны", то есть совершенно непригодны для строительства жилья (их ни под каким предлогом нельзя перевести в другую категорию, например ИЖС)? О каких рисках должен знать покупатель, какие документы проверить, с кем посоветоваться?
- В настоящее время, учитывая курс федеральной политики, направленной на увеличение объемов строительства жилья, законодательство практически не содержит ограничений на перевод участков в земли населенных пунктов. Однако по каждой категории требуется особый комплект документов, предоставляемых в уполномоченный орган. К примеру, в случае включения в границы населенного пункта земель лесного фонда необходимо согласование с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим распоряжение такими участками. Основным риском, с которым может столкнуться инвестор при приобретении земли для жилищного строительства, является несоответствие вида разрешенного использования участка документам территориального планирования. Необходимость их разработки предусмотрена Градостроительным кодексом РФ, в результате вся территория России будет разделена на зоны с различным функциональным назначением и собственными объектами капитального строительства. Любой земельный участок не застрахован от того, что в будущем на нем запланируют строительство в государственных или муниципальных интересах. Именно поэтому перед покупкой необходимо обратиться за информацией о перспективном использовании участка в органы местного самоуправления муниципального района, где расположена земля.
- Говорят, что перевести землю сельхозназначения в категорию ИЖС можно только до 1 января 2010 г. Касается ли это всех участков или есть исключения?
- Действительно, 1 января 2010 г. является сроком, к которому все муниципальные образования должны разработать и утвердить документы территориального планирования. После этой даты перевод участков без наличия документов территориального планирования будет невозможен. Ограничение касается всех без исключения категорий земель и распространяется на все процедуры, предусмотренные действующим законодательством в части изменения категории земельных участков.
Предельный срок для утверждения документов территориального планирования в нашей стране продлялся не единожды, однако можно предположить, что 1 января 2010 г. - окончательная дата. Большинство муниципальных образований уже начало разработку соответствующей документации, что свидетельствует о намерении уложиться в установленный законодательством срок. Следует отметить, что и после завершения территориального планирования не исключается возможность перевода участков, поскольку Градостроительный кодекс РФ допускает внесение изменений в утвержденные документы. Однако такая процедура является крайне трудоемкой и длительной.