Как не лишиться собственной квартиры.
Бытует мнение, что выселить из квартиры могут только нанимателей. Это не так. Собственника попросить на выход с вещами тоже могут. Закон это позволяет. Правда, выселить из государственного жилья намного проще, нежели из собственного.
Выселение нанимателя и членов его семьи может происходить на следующих условиях:
- С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
- С предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
- Без предоставления другого жилого помещения.
1. "Хорошее" выселение
В соответствии со ст. 85 Жилищного кодекса РФ "хорошее" или вынужденное переселение происходит, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в жилом доме проводится капитальный ремонт или реконструкция.
Что дадут
При переселении нанимателю и членам его семьи обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма. Статья 89 Жилищного кодекса РФ определяет критерии "благоустроенности". Благоустроенным считается жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения.
В соответствии с московским законодательством размер жилплощади, предоставляемой гражданам по договорам социального найма, должен соответствовать размеру жилья, предоставляемого с помощью города. Квартиры, которые предоставляются москвичам из городского жилищного фонда, должны иметь площадь в пределах нормы предоставления площади жилого помещения для одиноко проживающего гражданина или семьи определенного состава и численности.
Размер жилплощади, предоставляемой семье определенного состава и численности, составляет:
1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи.
2. "Нехорошее" выселение
Еще одно основание для выселения нанимателя - долги по оплате жилья и услуг ЖКХ. Могут предоставить другое жилье - меньшее и менее благоустроенное.
В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Что нужно знать должникам по квартплате.
1. Просрочка по оплате без уважительных причин не должна составлять более шести месяцев. Не совсем, правда, ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как "более шести месяцев". Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут входить любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась?
2. Выселение за неуплату может быть произведено только на основании судебного решения. Даже если наниматель не платит за квартиру в течение нескольких лет, наймодатель не может его выселить без судебного разбирательства. Суд может дать отсрочку платежа на определенный срок, например, на год. О рассрочке можно попытаться договориться и с коммунальными службами.
3. Могут выселить в другую квартиру, размер которой - как при вселении в общежитие. Напомним, что в соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
3. Выселение "совсем плохое"
Самый тяжелый случай - когда нанимателя оставляют вообще без квартиры.
Так, в соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение:
- не по назначению;
- систематически нарушают права и законные интересы соседей;
- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель может выселить на улицу - то есть без предоставления другого жилого помещения.
Сначала наймодатель обязан предупредить провинившихся жильцов о необходимости устранить допущенные нарушения. Если эти нарушения ведут к разрушению помещения, наймодатель также вправе назначить разумный срок на приведение его в порядок. Если жильцы не отремонтируют разрушенную квартиру или продолжат использовать ее не по назначению (например, устроят в ней притон или склад горючих материалов), или будут продолжать дебоширить, нарушая права и законные интересы своих соседей, - жилплощадь точно потеряют. И взамен ничего не получат. Выселение будет производиться на основании судебного решения.
Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Еще одно законное основание для выселения без предоставления другого жилья распространяется на людей, самоуправно занявших жилплощадь. Их попросят освободить помещение в административном порядке по санкции прокурора.
Избавиться от "бывших"
К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также его дети и родители. Таковыми признаются также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Может сложиться ситуация, когда ответственный квартиросъемщик хочет выселить человека, который стал бывшим членом семьи. Например, жена хочет выселить бывшего мужа.
В соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Но подчеркнем: для того чтобы право пользования сохранилось, необходимо продолжать проживать в данной квартире.
Для собственника
Если думаете, что собственника квартиры выселить нельзя, то ошибаетесь - можно. Но за долги собственника выставить из квартиры нельзя. Законом не предусмотрено такого выселения в качестве штрафных санкций за неуплату жилищно-коммунальных услуг (независимо от длительности просрочки). Если собственник задолжал ЖКХ, то ему могут лишь начислить пеню или отключить воду, свет и газ.
В случае если долг по оплате за услуги ЖКХ будет расти, то на такого неплательщика могут подать в суд и на основании судебного решения взыскать долг. Если же должник не захочет выполнить судебное решение в добровольном порядке, его заставят сделать это принудительно с помощью судебных приставов.
При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения образовавшейся задолженности, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, в том числе на заработную плату, пенсию, банковские вклады, авто… Судебные приставы устанавливают, каким имуществом обладает должник, описывают его, накладывают арест и в дальнейшем осуществляют его реализацию, выставив на торги.
Внимание! Взыскание может быть обращено и на квартиру.
В статье 293 Гражданского кодекса РФ сказано, что если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить "хулигана" о необходимости устранить нарушения и также назначить соразмерный срок для ремонта поврежденного жилья.
Но если собственник жилья, наплевав на эти предупреждения, продолжает вести прежний образ жизни, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из вырученных средств возмещаются расходы на исполнение судебного решения - организацию и проведение торгов, остальные передаются бывшему хозяину квартиры.
На эти средства он может попробовать купить другое жилье - меньшей площади и более дешевое.
Деньги или компенсация?
Так же, как и при переселении нанимателя из сносимых домов, собственника квартиры переселяют в другое благоустроенное жилье. Но предоставляется выбор - получить денежную или натуральную компенсацию. Если должник выберет деньги, то размер компенсации должен будет соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилья.
Компенсация в натуральной форме предоставляется в виде другого благоустроенного жилого помещения. Для этого с собственником заключается договор мены или иной договор, определяющий переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.
Под равнозначным понимается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, и с тем же количеством комнат. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых квартир не взимается.
Для собственников, стоящих в очереди за квартирой, при переселении существует возможность улучшить жилищные условия без учета даты постановки на жилищный учет.
О перепланировке
Одним из оснований для выселения гражданина может стать банальная перепланировка, если она проведена без необходимого разрешения и согласований.
В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ, если гражданин осуществил незаконную перепланировку, то при невозможности оставить все в новом виде он должен привести квартиру в прежнее состояние.
Для этого собственнику квартиры или нанимателю жилого помещения дается определенный разумный срок. Такой срок устанавливает орган, который дает согласие на перепланировку.
Если в течение этого времени квартира не будет приведена в прежнее состояние, то как собственника, так и нанимателя могут ожидать совсем не радужные перспективы - судебный процесс.
В отношении собственника квартиры суд может вынести решение о продаже ее с публичных торгов. А вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения отдаются собственнику.
В отношении нанимателя квартиры может быть вынесено решение о расторжении договора социального найма с возложением на наймодателя, предоставившего жилье, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.
Пустят с молотка
Прекращение права собственности для собственника также возможно при обращении взыскания на квартиру по обязательствам собственника. Что это значит?
Так, например, подписался человек под ипотеку, а в качестве залога оставил свою квартиру. Если он платит по кредиту своевременно и в полном объеме, то бояться нечего.
Но если он просрочил внесение платежей по ипотечному кредиту, на который приобретена квартира, то ее могут выставить на продажу. Конкретные условия, при которых должник может лишиться жилплощади, определяются в договоре с банком. Из вырученных денег банк заберет свои деньги и, если что-то останется, вернет бывшему клиенту.
Избавиться от "бывших"
Законом к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов своей семьи.
По нашим законам проще выселить из собственной квартиры бывшую половину. В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования квартирой за бывшим членом его семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между сторонами.
Над внесением изменений в Жилищный кодекс РФ по поводу сохранения права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника (а именно - за детьми) сейчас бьются законодатели. Поправки в закон еще не приняли.
Если собственник выселяет свою бывшую половину, то у нее еще есть возможность немного пожить в квартире.
Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что если у бывшего члена семьи:
- отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
- если имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. (При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию).
Но даже если суд сохранил право пользования квартирой на определенный срок, до окончания этого срока такое право пользования можно потерять. Так, например, если собственник продаст квартиру, то и сохраненное право пользования теряет силу.