Продать долю в квартире. Купить долю в квартире. Как правильно это сделать.
Сама суть правила - преимущественная покупка доли в квартире предусмотрена в статье 250 Гражданского кодекса РФ: если участник долевой собственности намеревается продать свою долю в квартире постороннему лицу, то, прежде всего, он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами в покупке предлагаемой доли. Извещение о том, что Вы собираетесь продать долю в квартире должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, либо откажутся от покупки, то, только после этого, продавец вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу.
Именно с оповещения других собственников начинаются первые проблемы продавца.
Оповестить можно письменно или устно (например, по телефону), но законную силу будет иметь извещение сделанное в письменной форме. Если имеются или намечаются какие-либо разногласия с другими сособственниками, то за письменным извещением лучше обратиться к нотариусу. В письменном извещении должны быть указаны все условия, на которых будет происходить продажа доли в квартире, и выслать всем заинтересованным сторонам заказным письмом с уведомлением о получении. Отказ сособственников от их законного права первоочередности покупки доли должен быть заверен у нотариуса. Продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, если у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о Вашем намерении продать долю в квартире и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может, не дожидаясь окончания 30-дневного срока предупреждения, продавать свою долю третьим лицам. Но продать долю, он может по цене не ниже заявленной в извещении, в противном случае, сделку можно будет оспорить в суде и признать недействительной.
Иногда, оповещение сособственников является большой проблемой и оттого, что сособственники проживают в другом месте. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о своем намерении продать долю по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.). Если сособственник находится в местах лишения свободы, то уведомление посылается на имя начальника колонии.
Но требование закона об обязательном уведомлении всех сособственников можно обойти. Если сособственников несколько и один из них уже согласен на покупку доли, по предложенной цене, и продажа вашей доли в квартире уже не за горами, то тогда остальных можно оставить в неведении на вполне законных основаниях. Если среди сособственников есть два кандидата в покупатели (или более), то продавец имеет право выбрать одного из них на свое усмотрение, а остальных не ставить в известность о своих намерениях продать долю.
Если сособственников только двое и местонахождение второго неизвестно или он всячески уклоняется от получения уведомления, то можно продать долю по фиктивному договору дарения. Деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения согласие сособственников не требуется. Если они обратятся в суд, то доказать фиктивность сделки дарения практически невозможно. Но это уже Ваш выбор.
По закону Вы можете купить предлагаемую долю в квартире только в течение 30 дней после получения уведомления с предложением о продаже доли. Если вы не успеваете собрать нужную сумму в указанный срок, то об отсрочки нужно договариваться только с продавцом, если он согласится подождать, то вы сможете купить эту долю. А если не согласится, то он имеет полное право продать долю третьим лицам после 30 дневного срока.
Если продавец доли не известил сособственников о своем намерении продать долю и продал ее третьему лицу, то заинтересованный сособственник вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя. Сделать это надо в течение 3-х месяцев.
Часто продажа доли в квартире затруднительна из-за неадекватности оценки доли. Если вся квартира стоит 200 тыс.долларов, то продать ? доли в квартире за 100 тыс.долларов вряд ли удастся. Конечно, продавец сам определяет стоимость доли, но покупатель ищет более выгодную для себя цену. Практика показывает, что доля в квартире продается ниже стоимости аналогичной комнаты в коммунальной квартире. Поэтому купить долю в квартире можно дешевле - от 20 до 40%. То есть, в нашем примере, ? доля реально будет стоить от 80 до 60 тыс. долларов.
Доля в загородном доме будет стоить дороже доли в квартире, и покупателя на нее найти будет проще, так как доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, т.е. обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. А вот если у вас дом на земле, где возможно сделать два отдельных входа, на своей половине оборудовать кухню и санузел, то тут уже выделить и реально разделить дом на доли можно, а затем успешно продать долю. В этом случае, цена ? доли от всего домовладения будет более приближена к цене ? части домовладения в целом. И, соответственно, покупателя найти будет проще.
На стоимость доли в квартире очень сильно влияют такие моменты: доступ в квартиру, характер взаимоотношений с другими сособственниками (на сколько "радушно" они примут нового жильца). А также размер вашей доли в квартире, существенна ли она, сколько комнат в квартире, местонахождение самой квартиры и ее состояние, все ли комнаты изолированные, возможно, в долю входит часть проходной комнаты (так часто бывает в "хрущевках"). Следует иметь ввиду, что полную стоимость доли в квартире можно получить только в случае продажи всей квартиры полностью