Купля-продажа коммерческой недвижимости.
. Процедура покупки коммерческой недвижимости - гораздо более сложная, чем покупка жилья. Необходимый минимум требуемых бумаг - правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект, документы продавца и покупателя, оценка объекта независимым оценщиком, справка из БТИ и еще много других документов потребуется для оформления покупки. В каждом случае требуется свой пакет документов. Зачастую отсутствуют важные документы, бывает, неясно даже, кому принадлежит продаваемая недвижимость или кому она принадлежала раньше. Особенно это касается старого фонда - административных зданий, складских и производственных помещений бывших промзон. Путаница с документами досталась в наследство от девяностых годов прошлого столетия, когда "бывшую" госсобственность активно приватизировали.
Так что на сбор всех необходимых справок и разрешений при самых благоприятных обстоятельствах уйдет не менее двух-трех месяцев, обычно, на полное оформление покупки в собственность уходит год. Еще год может уйти на решение всех вопросов связанных с ремонтом (перепланировка, реконструкция), и утрясание всех вопросов с коммунальными службами, и еще год - собственно, на становление бизнеса, если он связан с каким-то производством. Чтобы этот срок не растянулся до бесконечности, необходимо правильно купить, приглянувшуюся вам, коммерческую недвижимость.
Купля-продажа нежилого здания (помещения).
В случае покупки нежилого здания (помещения) юридическим лицом должны быть соблюдены следующие условия:
· принятие решения общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью (одобрение общим собранием акционеров) о совершении крупной сделки или (при покупке недвижимости у частного собственника) сделки, в совершении которой имеется заинтересованность;
· принять участие в конкурсе с предоставлением необходимых документов (если помещение приобретается у государства);
· удостовериться в правах продавца на продажу недвижимости;
· получение предварительно согласия или уведомление антимонопольного органа при покупке здания (помещение) у частного собственника - юридического лица (в установленных законом случаях);
· заключение договора купли-продажи;
· оформление документов в БТИ;
· оформление земельных отношений;
· регистрация права собственности;
· переоформление договоров на коммунальные услуги.
Особенности покупки здания (помещения) у частного собственника.
Если покупаемое здание находится в частной собственности (юридического или физического лица), то продавец должен предоставить покупателю в подтверждение своих прав свидетельство на право собственности. Именно с этого документа и начинается проверка чистоты будущей сделки. Прежде всего, необходимо проверить - способ приобретения продавцом в свою собственность здания (помещения), то есть необходимо документально убедиться, каким способом (видом обязательств) к продавцу перешло право собственности на здание (помещение), на основании какого правоустанавливающего (договора) и правоудостоверяющего (свидетельство) документа продавец предлагает купить здание (помещение). Право собственности на здание (помещение) в основном возникает на основании договора, например, договора купли-продажи, договора мены, иных договоров (договор об отступном). Еще, бывает, основанием для государственной регистрации права собственности является решение суда, принятое по иску заинтересованного лица с требованием о признании за ним права собственности на то или иное здание (помещение).
Бывают и другие случаи. Например, в процессе хозяйственной деятельности некоторые организации (юридические лица) вносят собственные здания (помещения) в уставные капиталы других коммерческих организаций, в деятельности которых они заинтересованы, приобретая тем самым доли в уставных капиталах этих организаций. В результате такой сделки происходит отчуждение здания (помещения) и возникают права собственности на него у другой коммерческой организации, имеющей право совершать с этим имуществом различные сделки в соответствии с законодательством и положениями учредительных документов.
Второй важный момент - установление соответствия предъявляемых продавцом документов правоустанавливающего, правоудостоверяющего характера существующим требованиям к их оформлению. Особенно это касается случаев, когда нынешний собственник совершил сделку купли-продажи здания (помещения) на вторичном рынке.
В этом случае необходимо самым тщательным образом исследовать, именно исследовать, содержание этих документов:
- установить соответствие наименования правообладателя по правоустанавливающему и правоудостоверяющему документам и действующее наименование продавца здания (помещения). Если наименования не совпадают по тем или иным причинам (например, произошла реорганизация общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество), то необходимо ознакомиться со всеми документами по реорганизации, особенно с передаточным актом, в соответствии с которым к новой организации перешли права и обязанности от прежней организации;
- регистрацию в установленном порядке права собственности на здание (помещение), перешедшего к новой организации в результате реорганизации юридического лица;
- изучить самым тщательным образом содержание обязательств сторон по прежнему договору купли-продажи, документально убедиться в правомочности принятого решения о продаже, ознакомиться с учредительными документами предыдущего собственника, копии которых должны быть у нынешнего собственника;
- убедиться в надлежащем оформлении доверенности, если продавец действует через представителя, чтобы из ее текста явно следовали соответствующие полномочия именно на заключение договора купли-продажи здания (помещения), принадлежащего на праве собственности доверителю- продавцу;
- проверить срок действия этих полномочий (срок действия доверенности);
- уяснить личность представителя, поскольку в доверенностях по такого рода сделкам, как правило, указываются только паспортные данные представителя. Необходимо понять правовой статус этого лица до выдачи ему доверенности. Является ли он штатным работником организации-продавца, например, одним из заместителей руководителя? Если представитель не состоит в штате, то необходимо выяснить причины и основания (например, договор поручения) назначения данного лица в качестве представителя.
Представительство агентства недвижимости в крупной сделке.
Как особый случай представительства сделкам купли-продажи недвижимости рассмотрим следующий пример. Иногда организация-продавец заключает договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (агентству - юридическому лицу в лице его руководителя, например генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения).
Из смысла такой доверенности вытекает следующий вывод: стороной в договоре остается организация - собственник здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель - агентство недвижимости в лице его руководителя, действующего на основании доверенности.
Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости. Если в подписании договора участвует другое лицо, даже оно работник (сотрудник) агентства недвижимости, это лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия. При этом право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности. Необходимо ознакомиться и с учредительными документами продавца, чтобы уяснить полномочия тех или иных органов управления по порядку совершения сделок с недвижимостью, поскольку продажа недвижимости, как правило, является крупной сделкой и для ее совершения должны быть выполнены необходимые действия, а именно:
- определена балансовая стоимость недвижимости;
- установлена ее рыночная цена.
Рыночная цена может быть определена независимым оценщиком. В этом случае необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости.
Крупная сделка и решение об одобрении на нее.
Согласно п. 1 ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах"(7) крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества или общим собранием акционеров в порядке, установленном ст. 79 ФЗ "Об акционерных обществах".
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно.
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.
Критерии отнесения сделок общества с ограниченной ответственностью к крупным установлены ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"(8). Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.
Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.
Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"(8)).
Таким образом, если стоимость приобретаемого предприятия более чем 25 % стоимости актива баланса, то малое предприятие (АО и ООО) должно провести общее собрание акционеров (участников) или совет директоров, на котором будет одобрена крупная сделка.
В решении совета директоров (общего собрания акционеров или участников) должно быть указано:
· место и время проведения общего собрания акционеров;
· общее количество голосов, которыми обладают акционеры - владельцы голосующих акций общества;
· количество голосов, которыми обладают акционеры, принимающие участие в собрании;
· председатель (президиум) и секретарь собрания, повестка дня собрания;
· лицо, являющееся стороной сделки;
· предмет сделки и место его нахождения;
· цена сделки.
В протоколе общего собрания акционеров (участников) общества должны содержаться основные положения выступлений, вопросы, поставленные на голосование, и итоги голосования по ним, решения, принятые собранием.
В ряде случаев необходимо проверить порядок акционирования предприятия - продавца объекта недвижимости или законность приватизации объекта недвижимости. Сейчас участились случаи, когда суды признают незаконным само возникновение первичного права собственности. Это, в свою очередь, ведет к расторжению всех последующих сделок с объектом недвижимости.
Соблюдение правил совершения крупной сделки важно потому, что от этого будет зависеть юридическая действительность совершенной сделки.
Признание крупной сделки недействительной.
Закон об акционерных обществах и Закон об обществах с ограниченной ответственностью предполагают возможность признания крупных сделок недействительными по иску общества или акционера (участника). Именно поэтому
непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки. В них должны быть указаны наименование (функциональное назначение) продаваемого объекта (здания, помещения) по данным БТИ на текущую дату, адрес объекта и его площадь, цена, точное наименование покупателя недвижимости, другие существенные условия будущего договора купли-продажи, например, порядок и сроки расчетов. В тоже время следует отметить, что Закон об обществах с ограниченной ответственностью предусматривает право учредителей (участников) определить в уставе общества возможность совершения крупных сделок без одобрения тем или иным органом общества, т.е. единолично руководителем общества (например, генеральным директором).
Если акционерное общество состоит из единственного акционера, имеющего одновременно полномочия единоличного исполнительного органа, например, генерального директора, крупную сделку (заключение договора купли-продажи) осуществляет генеральный директор без предварительного решения единственного акционера, поскольку генеральный директор и единственный акционер - это одно и тоже лицо.
Изложенные правила совершения крупной сделки в части ее предварительного одобрения соответствующим полномочным органом общества (советом директоров, наблюдательным советом, общим собранием участников (акционеров) также касаются и покупателя здания (помещения), если покупатель является юридическим лицом - коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью).
Значительно повышается риск возможного признания договора купли-продажи недействительной сделкой и в тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение). В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права оперативного хозяйственного ведения, так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества, являются недействительными как ничтожные. Дело в том, что в отличие иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью. Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ним имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.
В случае, когда действия предприятия, в том числе осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника, по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.
Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не в праве совершать договора продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете.
Вместе с тем, если, в соответствии с учредительными документами, учреждению предоставлено право, осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе, и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.
Обязательное переоформление прав на землю.
При подготовке к сделке купли-продажи здания (помещения) особое внимание следует уделить имеющемуся характеру земельных отношений, выяснить, какой документ регламентирует отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды земельного участка, то необходимо ознакомиться с этим документом, особенно в части предмета договора, т.е. целевого назначения земельного участка.
Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, является акт сверки расчетов по аренде земли. Если здания (помещения) не оформил договор аренды земельного участка, а платит налог на землю, необходимо выяснить причины данного обстоятельства, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды земельного участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю.
По договору продажи нежилого помещения покупателю одновременно с передачей права собственности на помещение, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии со ст. 553 ГК РФ ч.II (1), если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи недвижимости. Когда условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Для оформления прав на землю необходимо подать следующие документы:
·заявление с просьбой о переоформлении прав на землю;
· договор аренды земли, оформленный на предыдущего арендатора, или свидетельство о праве на землю на предыдущего владельца (подлинник и копия);
· учредительные документы (копия) - для юридического лица;
· документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица (доверенность);
· свидетельство о регистрации (копия) - для юридического лица и ПБОЮЛ;
· историческая справка (подлинник);
· документы БТИ - технический паспорт, поэтажный план (подлинник).
Проверка наличия обременений при совершении крупной сделки.
Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им.
Для проверки обременения здания, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, о предоставлении сведений на данное здание.
Выписки из Единого государственного реестра прав, предоставленные по запросу покупателя регистрационным органом, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Речь идет о наличии (отсутствии) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается ипотеки, то здесь ситуация достаточно простая. Выписка ЕГРП, полученная в соответствующем учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждает наличие либо отсутствие ипотеки, поскольку нотариально удостоверенный договор об ипотеки подлежит государственной регистрации и только с момента регистрации считается заключенным. Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации только в случае, если его срок 1 год и более.
Следует обязать продавца составить список помещений (комнат), переданных в аренду на срок менее года, приложить копии договоров аренды, с которыми, в свою очередь, необходимо внимательно ознакомиться, так как переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. К новому собственнику здания (помещения) действующие договоры аренды переходят в неизменном состоянии, меняется только наименование арендодателя и его реквизиты в связи с переходом права собственности.
Необходимо точно знать, какие права и обязанности имеет арендатор, каковы другие условия договора аренды, например, соответствует ли назначение арендуемого помещения, указанное в договоре аренды (офис, торговля, бытовое обслуживание), его функциональному назначению по технической документации БТИ ( экспликации) на текущую дату. Если в арендуемых помещениях видны явные несоответствия расположению, то в это случае необходимо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений.
Смена собственника и трудовые отношения.
Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации. В случае, если работник отказывается от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации, но не подает заявление на увольнение по собственному желанию, трудовой договор расторгается в соответствии с п. 6 ст.77 ТК РФ (4).
Новый собственник имущества в течение трех месяцев со дня возникновения у него права собственности может расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером на основании п. 4 ст.81 ТК РФ (4). Согласно ст. 181 ТК РФ (4) при принятии такого решения он обязан выплатить компенсацию указанным работникам в размере не ниже трех средних месячных заработков работника.
Передаточный акт.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором продажи недвижимости, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, осуществляющие с использованием имущества продаваемого предприятия, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем, за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, вызванное отсутствием у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную (т.е. совместную) ответственность.
Получение согласия кредитора.
Так как в состав предприятия как имущественного комплекса входят права требования и долги, продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав (требований) к дебиторам (должникам) от продавца к покупателю, а с другой - переводом на него долгов. Последнее требует согласия кредиторов. Поэтому в Гражданском кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на перевод долгов, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ ч.II (1)).
Обязанностью сторон по договору продажи предприятия (либо продавца, либо покупателя, в зависимости от условий договора) является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и (или) покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.
Согласие кредитора на перевод долга должно быть получено в письменной форме.
Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих долгов, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную (т.е. совместную) ответственность (п. 4 ст. 562 ГК РФ ч.II (1)).
Таким образом, несмотря на то, что п. 4 ст. 562 ГК РФ ч.II (1) предусматривает возможность включения в состав передаваемого имущества обязательств, по которым не получено согласие кредитора, стороной в обязательстве с кредитором остается продавец предприятия, поскольку в противном случае будут нарушены не только права и интересы кредитора, но в некоторой степени - и покупателя.
Однако это обстоятельство не лишает покупателя прав исполнить обязательство перед кредитором. А кредитор согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ ч.I (1) обязан принять исполнение, предложенное за должника (продавца предприятия) третьим лицом (покупателем предприятия).